Sai cosa hanno in comune i 100 annunci più visti su Immobiliare.it in Valle d’Aosta? Una cosa banale: hanno tutti la planimetria 2D vettoriale, almeno dieci foto in gallery e una descrizione sopra le duecento parole. Tre dettagli che il novanta per cento delle agenzie continua a saltare, convinte che il portale “premi quello che paga di più”. Non è così. Il portale premia un numero. Si chiama Quality Score. E in questo articolo ti spiego come funziona davvero, perché quasi nessuno ne parla, e come abbiamo portato l’annuncio medio di un’agenzia di Saint-Vincent dal 52% al 78% in ventisette giorni.
Cos’è il Quality Score di Immobiliare.it (e perché quasi nessuno lo conosce)
Il Quality Score è un punteggio che Immobiliare.it assegna ad ogni singolo annuncio sul portale. Lo trovi nella sezione “Migliora il tuo annuncio” del backoffice agenzia. È un numero che va da 0% a 100%, e rappresenta quanto il tuo annuncio è “completo” agli occhi dell’algoritmo del portale.
Sembra una sciocchezza. Non lo è.
Quel numero decide quanto in alto compare il tuo annuncio nelle ricerche degli utenti. Decide quante volte la copertina viene mostrata nei caroselli della home. Decide perfino se l’annuncio viene incluso nelle email di alert che il portale spedisce ogni mattina ai potenziali acquirenti. In sostanza: il Quality Score decide se il tuo immobile lo vede qualcuno oppure no.
Eppure è il dato più ignorato dalle agenzie italiane.
Lo dico con cognizione di causa. Negli ultimi due anni ho fotografato oltre cinquecento immobili in Valle d’Aosta. Quando entro in agenzia e chiedo “qual è il Quality Score medio del vostro portfolio?”, in nove casi su dieci mi rispondono con uno sguardo perso. Il decimo agente, quello sveglio, dice “ah sì, quel numerino, l’ho visto, ma non so cosa ci devo fare”. Pochissimi lo calcolano. Ancora meno lo lavorano sistematicamente. E quasi nessuno lo monitora come fa con il fatturato mensile.
Il paradosso è che mentre le agenzie ignorano il dato, il mercato si è spostato in massa sul digitale. Il report NAR 2024 (National Association of Realtors) certifica che l’89% degli acquirenti inizia la ricerca della casa online, prima di mettere piede in agenzia. In Italia il dato è perfino più alto: secondo l’osservatorio di Immobiliare.it, più di nove acquirenti su dieci fanno la prima scrematura sul portale. Significa una cosa molto semplice: se il tuo annuncio non viene visto sul portale, il mandato non parte. Punto.
Il Quality Score è il termometro più onesto che hai per capire se la tua vetrina digitale funziona. E come ogni termometro, va guardato.
I 7 pesi dell’algoritmo: foto, descrizione, planimetria, virtual tour, prezzo, localizzazione, spese
L’algoritmo di Immobiliare.it pondera sette elementi diversi per arrivare al punteggio finale. Il portale non pubblica la formula esatta. Ma testando il sistema su oltre cinquecento listing della Valle d’Aosta negli ultimi due anni, abbiamo ricavato i pesi indicativi di ciascun fattore. Te li riassumo qui sotto.
| Elemento | Peso stimato | Cosa pesa davvero |
|---|---|---|
| Foto | ~25% | Numero ≥10, qualità professionale, copertina d’impatto |
| Descrizione | ~15% | 200-400 parole, parole-chiave, completezza |
| Planimetria | ~15% | Presenza + tipo 2D vettoriale brandizzata |
| Virtual tour | ~12% | Presenza, soprattutto per immobili >100mq |
| Prezzo | ~13% | Allineamento al mercato di zona |
| Localizzazione | ~12% | Indirizzo preciso vs zona generica |
| Spese | ~8% | Spese condominiali e accessorie compilate |
Una precisazione doverosa: questi pesi sono stime ricavate da test sul campo. Non esiste una fonte ufficiale pubblicata dal portale che li certifichi al decimale. Però gli ordini di grandezza si confermano in modo coerente su listing molto diversi tra loro, da bilocali ad Aosta a chalet di Courmayeur, e quindi sono una bussola affidabile per lavorare.
Veniamo agli elementi uno per uno.
Le foto pesano un quarto del punteggio totale. Stiamo parlando del fattore singolo più importante. L’algoritmo conta il numero di scatti (sotto i dieci, scattano malus pesanti), valuta la risoluzione, e premia la copertina che ha un certo livello di “contrasto e profondità” misurato in modo automatico. Tradotto in italiano: una copertina scattata con lo smartphone in controluce ti costa punti anche se tutto il resto è perfetto.
La descrizione vale circa il quindici per cento. Il portale cerca testi tra le duecento e le quattrocento parole, con parole-chiave coerenti (tipologia, zona, metrature, classe energetica), struttura ordinata e nessun “abbreviazione tipo agenzia” del tipo “trilo 3+1 con cuc abit”. Sotto le cento parole il punteggio crolla. Sopra le quattrocento il portale considera il testo dispersivo.
La planimetria vale anch’essa intorno al quindici per cento. Attenzione: il portale non distingue solo “c’è / non c’è”. Distingue il tipo. La planimetria catastale (quella in bianco e nero, con i timbri) vale circa la metà di una planimetria 2D vettoriale ridisegnata, pulita, con la legenda dei locali e l’indicazione del nord. La differenza in punti, su singolo annuncio, può essere di dieci punti percentuali pieni.
Il virtual tour pesa intorno al dodici per cento, ma con una clausola. Per immobili sotto i cento metri quadri il portale è clemente: la sua assenza pesa poco. Sopra i cento metri quadri, il virtual tour diventa un must e la sua mancanza ti taglia il punteggio in modo netto. Chalet, attici, case indipendenti senza tour partono in salita.
Il prezzo pesa circa il tredici per cento. Qui non si tratta di “alto o basso”, ma di coerenza con il mercato di zona. Immobiliare.it incrocia il tuo prezzo richiesto con i comparabili nel raggio di un chilometro, e se sei più del venti per cento sopra la mediana, scatta un malus. Anche essere troppo sotto può penalizzare, perché l’algoritmo legge “incongruenza”.
La localizzazione vale circa il dodici per cento. Indirizzo preciso vs “Aosta centro” o “zona Borgo Saint-Vincent” non è la stessa cosa. Più sei specifico, più il portale ti premia, perché può inserire l’annuncio nelle ricerche per via specifica e nelle mappe.
Le spese sono il fattore minore, intorno all’otto per cento. Sono i campi “spese condominiali”, “spese accessorie”, “anno di costruzione”, “classe energetica”. Tutti i campi vuoti diventano malus. Tutti i campi compilati, anche se con dati medi, diventano bonus.
Sommando: foto, descrizione e planimetria insieme valgono il cinquantacinque per cento del punteggio. Cioè più della metà. Se sistemi solo queste tre voci, sei già in zona ★★ con poco sforzo. Il problema è che la maggior parte delle agenzie le lascia all’improvvisazione: foto fatte di corsa dal fotografo a chiamata, descrizione copincollata dal vecchio annuncio, planimetria catastale recuperata dal venditore. Tre scorciatoie che ti costano trenta punti percentuali ad annuncio.
Cosa cambia tra Quality Score 50%, 70% e 80%
A questo punto ti starai chiedendo: ok, è un numero, ma quanto cambia davvero?
Il dato ufficiale di Immobiliare.it è esplicito: un annuncio con Quality Score sopra l’80% riceve fino al +118% di visualizzazioni rispetto a un annuncio con punteggio medio. Tradotto in pratica: se il tuo annuncio medio prende cento visualizzazioni al mese, lo stesso annuncio in zona 80% ne prende duecentodiciotto. Più del doppio.
Adesso prova a tenere il numero in mano e moltiplicalo per tutto il tuo portfolio.
Un’agenzia con quindici listing attivi, con Quality Score medio del 52%, fa circa millecinquecento visualizzazioni totali al mese (cento per annuncio, in modo prudenziale). La stessa agenzia, con gli stessi quindici listing portati in zona 80%, fa più di tremila visualizzazioni al mese. Sono millecinquecento occhi in più sui tuoi immobili. Ogni mese. Senza spendere un euro in più in pubblicità sul portale.
Il punteggio agisce su quattro leve contemporaneamente, e questo è il motivo per cui l’effetto è esponenziale e non lineare.
La prima leva è il ranking nelle ricerche. Quando un utente cerca “trilocale Aosta” il portale ordina i risultati combinando rilevanza, freschezza e Quality Score. Un annuncio sopra l’80% sale in alto. Un annuncio sotto il 60% finisce a pagina due, dove finisce il novantacinque per cento dei click.
La seconda leva è il click-through rate sulla copertina. La foto cover di un annuncio 80% è quasi sempre uno scatto professionale ben composto. L’utente ci clicca tre volte più spesso di una copertina mediocre. Significa che, a parità di posizionamento, il click arriva molto più spesso.
La terza leva è la qualità del contatto ricevuto. Un annuncio completo, con planimetria 2D e descrizione strutturata, attira contatti più qualificati. Chi ti contatta ha già visto la pianta, ha già letto le spese, ha già fatto i suoi conti. Arrivano meno curiosi e più persone con intenzione reale di comprare. È una differenza enorme nel tempo che spendi a gestire i lead.
La quarta leva è il tempo medio passato sull’annuncio. Più foto, più contenuti, più strumenti di esplorazione (virtual tour) significano sessioni più lunghe. Il portale lo legge come segnale di qualità e premia ulteriormente l’annuncio. È un circolo virtuoso: chi parte avanti, accelera. Chi parte indietro, resta indietro.
E qui sta il punto chiave. La differenza tra 50% e 80% non è incrementale. Non passi da cento a centoventi visualizzazioni. Passi da cento a duecentodiciotto. Più del doppio. Su quindici listing, su un anno intero, l’effetto cumulato è devastante per chi sta sopra, e disastroso per chi sta sotto.
Vuoi vedere quanto è il tuo Quality Score attuale? Calcolalo in 60 secondi con il tool gratuito MAXIMM. Calcola gratis →
Le 5 azioni concrete per portarlo da 50% a 80% in 30 giorni
Adesso vediamo cosa serve sul piano operativo. Queste sono le cinque azioni che, applicate in sequenza nell’arco di trenta giorni, portano l’annuncio medio dal 50% all’80%. Non sono trucchi. Sono il cuore del Protocollo ★ MAXIMM applicato listing per listing.
Azione 1 — Gallery di almeno dieci scatti professionali in sequenza ragionata. Non si tratta solo di “fare tante foto”. Si tratta di costruire un percorso visivo che porti l’utente dentro la casa nello stesso ordine in cui ci entrerebbe fisicamente. La sequenza che usiamo come standard è: cover d’impatto (quasi sempre il soggiorno o la vista, mai l’ingresso), poi soggiorno completo, killer shot (l’elemento distintivo: caminetto, balcone, vista), poi le stanze in ordine logico, infine il wow finale (cucina abitabile o terrazzo) e per chiudere la planimetria. Ne parlo nel dettaglio nell’articolo sulla sequenza della gallery. Tempo medio di shooting per fare le cose in modo serio: tre ore. Tre ore che cambiano un anno di posizionamento dell’annuncio.
Azione 2 — Planimetria 2D vettoriale brandizzata, non catastale. Questo è il punto in cui il novanta per cento delle agenzie sbaglia. La planimetria catastale, oltre a essere brutta, dà al portale il segnale “annuncio low effort”. Quella vettoriale brandizzata (con i tuoi colori agenzia, la legenda dei locali, le metrature di ogni stanza, il nord) ti dà il punteggio pieno e diventa anche uno strumento di marketing. La riproponi in vetrina, sui social, nelle brochure stampate. Un investimento singolo, un risultato moltiplicato su mille canali.
Azione 3 — Virtual tour per immobili sopra i cento metri quadri. Sotto i cento metri quadri, il tour è un nice-to-have. Sopra, è obbligatorio se vuoi competere. Lo dico in modo crudo: senza tour, su un trecento metri quadri a Courmayeur sei fuori dalla partita ancora prima di iniziarla. Le agenzie concorrenti che hanno il tour ricevono cinque volte i tuoi contatti. Lo standard tecnico minimo: dodici-quindici punti di scatto, definizione 4K, navigabile da mobile senza app, integrato direttamente dentro la scheda Immobiliare.it.
Azione 4 — Descrizione tra duecento e quattrocento parole, con dettagli strutturati. Devi raccontare l’immobile, non descriverlo come fa il certificato catastale. Le parole-chiave da inserire sempre: tipologia (“trilocale”, “attico”, “chalet”), zona precisa (“Saint-Vincent centro storico”), classe energetica, esposizione (sud, ovest), metratura calpestabile, anno di costruzione o ristrutturazione, due o tre dettagli emotivi (la vista, il caminetto, la cantina). Niente abbreviazioni interne all’agenzia. Niente formule generiche tipo “ottima soluzione abitativa”. L’algoritmo non capisce il marketing aziendalese. Capisce le parole concrete che cercherebbe un acquirente vero.
Azione 5 — Localizzazione esatta, mai “zona generica”. Se l’immobile è in via Roma 12 ad Aosta, scrivilo. La preoccupazione di “non rivelare l’indirizzo per non essere bypassati” è un retaggio degli anni Novanta che oggi non sta più in piedi: il portale ti penalizza, l’acquirente capisce subito quale palazzo è, e tu perdi il punteggio. Se proprio devi tenerti coperto, usa la via senza il numero civico. Ma “zona Aosta centro” come campo di indirizzo è morte certa per il Quality Score.
Cinque azioni. Trenta giorni. Tre giorni a listing per quindici listing è il tempo medio che serve. Con un team interno organizzato è fattibile. Con un fotografo a chiamata convocato di settimana in settimana, è impossibile. E questo è il motivo per cui la maggior parte delle agenzie, anche con la migliore volontà, non riesce a far decollare il punteggio: l’esecuzione richiede sistema, non energia.
Case study: agenzia Saint-Vincent (52% → 78% in 27 giorni, +3 mandati)
Te lo racconto come è andata davvero, perché serve più di mille spiegazioni teoriche.
L’agenzia si trova a Saint-Vincent. Non faccio il nome per riservatezza, ma è un nome che in Valle d’Aosta conoscono in tanti. Quindici listing attivi sul portale, fatturato annuo intorno al milione e mezzo, due agenti più la titolare. Mi chiamano a inizio settembre 2025 con un problema semplice da dire e complicato da risolvere: “stiamo prendendo pochi contatti dal portale, e quando li prendiamo sono tutti curiosi che non comprano mai”.
La prima cosa che faccio quando entro in un’agenzia è l’Audit. Tiro fuori il Quality Score medio del portfolio. Risultato: 52%. Cinquantadue. Più della metà degli annunci sotto la soglia del 50%, quattro sopra il 65%, nessuno sopra l’80%.
L’agenzia veniva da due anni di portfolio gestito a sentimento. Foto fatte da tre fotografi diversi a seconda di chi era libero quel pomeriggio. Planimetrie sempre catastali, ereditate dal venditore. Descrizioni copiate dai vecchi annunci con i nomi cambiati. Zero virtual tour. Indirizzi sempre “Saint-Vincent centro” o “Châtillon zona stazione”.
La titolare era convinta che il problema fosse il mercato. “Quest’anno la Valle d’Aosta è lenta”, mi diceva. In realtà il problema era il sistema. O meglio, l’assenza di sistema.
Abbiamo fatto partire il Protocollo ★ MAXIMM su tutti e quindici i listing in parallelo. Briefing nella prima settimana per stabilire identità visiva del portfolio e standard tecnico. Standardizzazione dei materiali in week due (template descrizione, layout planimetria 2D brandizzata, naming foto). Settimane tre e quattro: shooting completo su tutti gli immobili, planimetrie ridisegnate, virtual tour sui sei listing sopra i cento metri quadri, descrizioni riscritte da zero. Verifica algoritmo a giorno ventitré: punteggio medio salito a 71%. Ultimi quattro giorni di rifinitura sui listing rimasti sotto il 70%. Consegna finale al giorno ventisette.
Ecco la tabella before/after che ho consegnato alla titolare nel meeting di chiusura.
| Metrica | Prima (giorno 0) | Dopo (giorno 27) |
|---|---|---|
| Quality Score medio portfolio | 52% | 78% |
| Numero foto medio per listing | 6 | 14 |
| Listing con planimetria 2D vettoriale | 0 / 15 | 15 / 15 |
| Listing con virtual tour | 0 / 15 | 6 / 15 |
| Lunghezza descrizione media | 87 parole | 287 parole |
| Listing sopra Quality Score 80% | 0 / 15 | 9 / 15 |
| Visualizzazioni totali portfolio (mese seguente) | 1.420 | 3.180 |
Ma la parte vera del case study non è la tabella. È quello che è successo nei sessanta giorni successivi.
Visualizzazioni più che raddoppiate. Contatti dal portale passati da otto-dieci al mese a ventidue-venticinque. Ma soprattutto, qualità del contatto completamente diversa: dei ventidue, undici hanno fissato visita, sette hanno fatto proposta, tre hanno chiuso compromesso. Tre mandati nuovi acquisiti, di cui due su immobili sopra i quattrocentomila euro. Conto in tasca dell’agenzia, in due mesi: oltre trentamila euro di provvigioni che prima semplicemente non arrivavano.
La titolare mi ha detto una cosa che mi è rimasta impressa: “Pensavo di avere un problema di mercato. Avevo un problema di vetrina.”
È esattamente la frase che racchiude tutto il discorso del Quality Score. Il mercato in Valle d’Aosta non è lento. È molto selettivo. Premia chi si presenta in modo professionale, e ignora chi si presenta in modo improvvisato. La differenza tra 52% e 78% non è un numerino su un backoffice. È la differenza tra una stagione persa e una stagione vinta.
Checklist scaricabile + Calcola il tuo Punteggio Qualità ★
Per chiudere ti lascio la checklist operativa che usiamo dentro al Protocollo ★ MAXIMM per certificare ogni listing prima della pubblicazione. È la stessa che abbiamo applicato all’agenzia di Saint-Vincent. Dodici voci, da spuntare una per una. Se ne hai meno di dieci spuntate, sei sotto il 70%. Se le hai tutte e dodici, sei oltre l’80%.
Quality Score Audit MAXIMM — Checklist 12 voci
- La gallery contiene almeno 10 foto scattate da fotografo professionista (no smartphone, no luce naturale casuale).
- La foto di copertina è uno scatto d’impatto del soggiorno o del killer shot dell’immobile (mai l’ingresso, mai il bagno).
- La sequenza delle foto segue un ordine logico: cover, soggiorno, killer shot, stanze, wow finale, planimetria.
- La planimetria è 2D vettoriale brandizzata con i colori agenzia, con legenda dei locali e metrature per stanza.
- È presente il virtual tour per immobili sopra i 100mq.
- La descrizione è compresa tra 200 e 400 parole.
- La descrizione contiene tipologia, zona precisa, metratura, classe energetica, anno di costruzione, esposizione.
- La descrizione non contiene abbreviazioni interne all’agenzia (no “trilo”, no “cuc abit”).
- Il prezzo è coerente con la mediana dei comparabili nel raggio di un chilometro (entro ±20%).
- L’indirizzo è preciso almeno a livello di via, non solo “zona generica”.
- Tutti i campi spese (condominiali, accessorie) sono compilati con valori reali.
- Anno di costruzione, classe energetica e tipo riscaldamento sono compilati.
La checklist è disponibile come PDF scaricabile gratuitamente sul nostro sito, insieme al tool che calcola il Quality Score del tuo portfolio in sessanta secondi.
Se vuoi vedere a che punto sei tu adesso, prima di leggere ancora un articolo di teoria, prendi un’agenda e fai questa cosa: apri il backoffice di Immobiliare.it, prendi i tuoi cinque listing più importanti, e segna il Quality Score di ciascuno su un foglio. Fai la media. Quel numero è la tua vera vetrina. Se è sotto il 70%, è da lavorare. Se è sotto il 60%, è da rifare da zero.
E se preferisci che lo facciamo noi al posto tuo — perché il tuo mestiere è chiudere mandati, non gestire algoritmi — il calcolatore gratuito MAXIMM ti dà la diagnosi in sessanta secondi e una stima di quanto puoi salire applicando il Protocollo ★.
Se stai pensando che il tuo portfolio abbia bisogno di un reset complessivo, e non solo di un singolo annuncio sistemato, leggi cos’è il sistema completo di standardizzazione del portfolio agenzia. Lo abbiamo costruito esattamente per le agenzie che si trovano nella situazione dell’agenzia di Saint-Vincent: quindici listing, due anni di gestione a sentimento, score medio sotto il 60%. Tre mesi di ★★ Vetrina Vincente e il portfolio è un’altra cosa.
Per chi invece vuole testare il sistema su un solo immobile, c’è ★ Annuncio d’Acciaio — il singolo listing certificato a 680€, audit e consegna in dieci giorni.
E per chi gestisce un volume sopra i quaranta listing all’anno e vuole il reparto media MAXIMM in modalità outsourcing mensile, restano tre slot disponibili in Valle d’Aosta su ★★★ Media Machine.
La stella ★ sui tuoi annunci non è uno slogan. È un numero. E quel numero, sopra l’80%, decide se la tua agenzia chiude i mandati o li lascia ai concorrenti che hanno capito prima di te come funziona davvero il portale.
